Monsieur et Madame Trodimpo, mariés avec deux enfants à charge, souhaitent réaliser une défiscalisation immobilière sous le régime de la loi Pinel. Leurs revenus annuels communs s’élèvent à 90.000€.
Leur but principal est de transformer l’argent de leurs impôts en patrimoine immobilier pour éventuellement, par la suite, pouvoir le transmettre à leurs enfants.

 

Audit patrimonial et fiscal

L’analyse financière et fiscale réalisée conjointement entre Monsieur et Madame Trodimpo et leur conseiller en gestion de patrimoine met en évidence qu’ils sont assujettis au dispositif Pinel, qu’ils ont une capacité d’emprunt suffisante et qu’ils peuvent consentir un effort d’épargne mensuel de 100€/mois pour leur investissement en loi pinel.

 

Choix de l’emplacement et du type de bien

Après plusieurs propositions de la part de leur conseiller en gestion de patrimoine, Monsieur et Madame Trodimpo valident le projet d’investissement suivant:

Emplacement: centre-ville de Nantes (zone B1)

Type de bien: Appartement T4

Surface habitable : 85m² (avec une terrasse de 13m²)

Annexes: Deux parkings en sous-sol

Prix du bien (annexes incluses): 285.000€

Loyer perçu: 950€

Charges: 27€/mois (partie des charges de copropriété non répercutables sur le locataire).

Taxe foncière annuelle: 900€

Frais de notaire: 5.700€

 

Choix des garanties locatives

Monsieur et Madame Trodimpo optent pour la formule de garanties locatives proposée par leur gestionnaire de patrimoine. Ils n’auront ainsi pas besoin de rechercher des locataires ni de gérer leur bien. De plus ils auront la garantie de pouvoir toujours encaisser le loyer de leur investissement.

Honoraires de gestion: 6,60% du loyer mensuel

Assurances: 2,85% du loyer mensuel (assurances loyers impayés, dégradations, expulsions et absences de locataires).


⇒ Soit un total de 9,45%

 

Choix de l’établissement financier pour le crédit

Après avoir négocié leur prêt immobilier auprès de plusieurs établissements bancaires, le gestionnaire de patrimoine propose à Monsieur et Madame Trodimpo la meilleure proposition, qu’ils acceptent. Ils obtiennent ainsi un financement sans aucun apport personnel leur permettant ainsi de financer également les frais annexes (frais de notaire, frais de garantie, frais de dossier).

Montant du Prêt : 293 800€ sans apport, incluant les frais de notaire

Taux : 1,75% (taux fixe)

Assurance : 0,20%

Frais de garanties : 2 850€

Frais de dossier: 250€

Durée : 25 ans

Mensualités : 1.238,14€/mois (assurance incluse)

 

Bilan Annuel de l’opération

Les Revenus

♦ Loyer 900€ X 12 = 10.800€

♦ Économie d’impôts annuelle = 285.000€ + 5.700€ x 2% = 5.814€


⇒ Gain annuel total = 16.614€

 

Les Charges

Gestion: 10.800€ x 9,45% = 1.020,60€

Charges: 27€ x 12 = 324€

Taxe foncière: 900€

Crédit: 1.238,14€ x 12 = 14.857,68€

Charges totales annuelles: 17.102,28€


⇒ Revenus – Charges = 16.614€ – 17.102,28€= – 488,28€

L’effort mensuel d’épargne moyen maximum de 100€ souhaité initialement par Monsieur et Madame Trodimpo sur cette opération est donc respecté puisqu’il sera de:

488,28€ /12 = 40,69€/mois

En d’autres termes, pour acquérir ce bien immobilier, Monsieur et Madame Trodimpo, devront fournir un effort d’épargne de 40,69€ de plus que ce qu’ils déboursaient précédemment uniquement en s’acquittant de leurs impôts sur le revenu.

 

Répartition des dépenses

Dans cet exemple, la plus grande partie des dépenses liées à l’acquisition de ce logement est  financée par les loyers encaissés, donc par les locataires, et par les économies d’impôts réalisées, donc par le fisc.

La revente du bien

Monsieur et Madame Trodimpo revendent leur bien au début de la 10ème année, en étant extrêmement pessimiste, estimons qu’ils revendent leur bien au prix d’achat, à savoir 285.000€.

Il leur reste, au début de la 10ème année, 193.096€ à devoir à la banque puisque leur financement initial durait 25 ans.

Le gain à la revente (avec comme hypothèse que le bien n’a pris aucune valeur) est de:

285.000€ – 193.096€ = 91.904€

Ils réalisent donc un gain de 91.904€ qui a nécessité une trésorerie personnelle supplémentaire de 488,28€ par an soit 4.394,52€ sur 9 ans.


Ils dégagent donc un bénéfice net sur cette opération de 87.509,48€

(91.904€ – 4.394,52€ = 87.509,48€)

Comme Monsieur et Madame Trodimpo, découvrez maintenant votre capacité d’investissement en loi Pinel en réalisant gratuitement votre simulation.